賃貸借契約が終了するケース
賃貸借契約はどのようにして終了するのか、特に不動産の場合は居住や営業の保護との関係で、特別な問題があります。
まず法律の定める原則を見てみると、賃貸借契約の終了原因は、契約に期間の定めがある場合には期間の満了によって終了します。
また、期間の定めがない場合や619条の黙示の更新がなされた場合には、617条により解約の申し入れがなされることによって消滅します。
しかし以上の点は、不動産賃貸借に関しては、特別法によって修正されています。
期間満了や解約の申し入れといった賃貸借契約の終了事由は、借地借家の場合、特別法により根本的な修正が加えられています。
まず借地は、期間の定めのない借地権や30年以下の期間を定めた借地権は、一律に30年の存続期間となります。
賃貸マンションが広く知れ渡ってきました。
したがって、期間の定めのない借地権が解約申し入れにより消滅するということはありません。
次に、借地権の期間が満了しても、法定更新の保護があるので当然には借地権は消滅しません。
借地契約が終了するには、正当事由を備えた更新拒絶が必要です。借家は、解約申し入れ期間が賃貸人からの解約の場合は半年とされ、民法の原則が延長されています。
また、更新拒絶や解約の申し入れには正当事由が必要であり、さらに、正当事由のある更新拒絶な解約申し入れがなされても、使用継続による法定更新の規定が働きます、このように、借地においても借家においても、その終了に際しては正当な事由の有無が決定的な意味をもちます。
では、どのような場合に正当な事由があるとされるのかを考えます。
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これまでの裁判を見ると、正当事由の判断基準には歴史的な変化が見られます。
第二次世界大戦の直後には、絶対的な住宅難を背景に、正当事由を通して賃借人と賃貸人の両方の必要度の比較がなされました。
借家でも家主が困窮している場合、昭和30年ごろまでは、家屋の一部の明け渡しを命じる同居判決までありました。
その後、代替の家屋や立ち退き料の提供が、正当事由を補完する重要なファクターとなれるようになったのです。
